如何不被時代拋棄？看懂2021商業(yè)地產(chǎn)這些政策和趨勢就夠了
本期，我們會著眼于當(dāng)前的宏觀政策、市場環(huán)境以及消費(fèi)者微觀角度的龐大網(wǎng)絡(luò)體系，探討2021年商業(yè)地產(chǎn)的共通
當(dāng)前實(shí)體商業(yè)面臨現(xiàn)狀和困境 01
經(jīng)歷2020年購物中心的“至暗時刻”，2021年，行業(yè)又展現(xiàn)出了什么光景？
2021年全國擬開購物中心近千座
去年因疫情影響，不少購物中心紛紛推遲開業(yè)，引發(fā)今年數(shù)量級的積累爆發(fā)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年全國擬開業(yè)購物中
心近千座，總體量接近1億平方米，主要集中在一線、新一線的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。
其中，在一二線城市，“小而精”、社區(qū)型購物中心和存量舊業(yè)改造項(xiàng)目勢頭十足；中、大型體量購物中心是三四
線城市的主流，萬達(dá)、寶龍、新城控股等頭部企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張全國版圖，刺激下沉市場消費(fèi)。
全國購物中心空置率，讓人“觸目驚心”
然而，今年的購物中心依舊面臨著重重困境。
去年一年，北京SKP以銷售額177億元的成績，成為全球百貨業(yè)的“高光”，可事實(shí)是，更多的實(shí)體商業(yè)眼瞅著“掉鋪”、
“租金下滑”、“商戶遷出”等窘態(tài)，十分頭疼。
數(shù)據(jù)顯示，全國19城964個樣本購物中心中，2020年平均空置率為11.77%，同比漲幅高達(dá)93.9%。
去年上半年全國一二線城市，約1/3商場空置率超過10%?？傻搅讼掳肽辏珖骄罩寐式刂聊甑走_(dá)到了11.77%，
環(huán)比漲幅近32.5%。人潮、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，商場空置率未降反升。
相比數(shù)據(jù)，現(xiàn)實(shí)商場里，空置的商鋪和遲遲待開業(yè)的圍擋店鋪，更加讓人“觸目驚心”。
全國不良的商業(yè)資產(chǎn)仍在增加
在今年，一些缺乏資源與專業(yè)能力的商業(yè)項(xiàng)目，在招商與運(yùn)營方面的難度將更加突出，商業(yè)不良資產(chǎn)也隨之增加。
事實(shí)上，在天貓“雙十一”開始盛起后，百貨等老舊商業(yè)就已經(jīng)“光芒不再”。而去年的一場疫情，成為壓倒的“最后一
根稻草”，競爭力不足也讓不少實(shí)體商業(yè)直接跌入“谷底”，甚至關(guān)門歇業(yè)，直面易主、換臉的命運(yùn)。.png)
那么2021年的商業(yè)地產(chǎn)市場，較2020年會有哪些變化趨勢？ 02
有困境，就有機(jī)遇。就整個商業(yè)地產(chǎn)而言，已呈現(xiàn)明顯的“分化”與“進(jìn)化”趨勢，這些變動勢態(tài)，值得每一個商業(yè)地產(chǎn)人細(xì)細(xì)考量
01.
“互聯(lián)網(wǎng)反壟斷”出臺
購物中心數(shù)字化
去年11月，國家市場監(jiān)督管理總局發(fā)布了《關(guān)于平臺經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的反壟斷指南（征求意見稿）》，并聯(lián)合中央網(wǎng)信辦、國家稅務(wù)
總局針對互聯(lián)網(wǎng)平臺反壟斷召開規(guī)范線上經(jīng)濟(jì)秩序行政指導(dǎo)會，互聯(lián)網(wǎng)平臺也從極速擴(kuò)張階段進(jìn)入規(guī)劃有序階段。
此次反壟斷整治，不僅有利于線上線下的公平競爭，還利于促進(jìn)線上線下的相互融合。對于實(shí)體商業(yè)來說是發(fā)展機(jī)遇，將會
迎來一些全新機(jī)會。
大興大悅春風(fēng)里，就利用科技成就“最懂你的智慧Mall”，通過5G 、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，構(gòu)建了一個數(shù)字孿生的春風(fēng)里，
打通商戶端、客戶端、營銷端的數(shù)據(jù)，以科技創(chuàng)新賦能運(yùn)營服務(wù)。
擁有500平超級體驗(yàn)場景“奇鏡花園”、機(jī)器人刷臉領(lǐng)咖啡、現(xiàn)場做手沖咖啡的機(jī)器人“大師”，科技帶來數(shù)字化、智慧化，
煥新的商場環(huán)境的同時也為消費(fèi)者提供了諸多便利。
02.
“低開高走”的誘惑
存量并購改造成為一二線城市“主旋律”
從城市層面，存量改造主要集中在北上廣深等經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的核心一二線城市。
從具體區(qū)位層面，多數(shù)位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周邊的商業(yè)、住宅配套趨于完善。
例如德基集團(tuán)接手雨潤國際廣場、唯品會購入安糧國貿(mào)購物中心，布局全國首家城市奧萊，寶能集團(tuán)重整魔都爛尾公寓
地塊，建設(shè)寶能中環(huán)中心。
低成本拿地、高利潤、成熟商圈……這是存量改造項(xiàng)目自帶的“閃光點(diǎn)”。不論頭部開發(fā)商還是新入局者，對于存量
改造都鉚足勢頭、躍躍欲試。
可以預(yù)見的是，在寸土寸金的一二線核心城市，存量改造項(xiàng)目將成為市場主流。
03.
5-10萬方體量為主流
社區(qū)商業(yè)成為競爭新藍(lán)海
隨著一城多中心的發(fā)展格局和城市外擴(kuò)化發(fā)展，區(qū)域型購物中心逐漸彰顯活力，5-10萬方被認(rèn)為是區(qū)域購物中心的
理想化規(guī)模。
近年來，3-5萬平方米區(qū)間的占比增幅最顯著，背后則是“小而精”商業(yè)的悄然崛起。
而社區(qū)商業(yè)由于緊鄰居民生活區(qū)，作為“生活的最后一公里”，擁有龐大且穩(wěn)定的消費(fèi)客群。
除了頭部商企對于社區(qū)型的全面布局，還一些批發(fā)市場等老舊商業(yè)，也都紛紛嘗試、探索、轉(zhuǎn)型為社區(qū)生活中心。北京
月恒正大新生活廣場，其前身是天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場，萬優(yōu)匯Unit One則由北方明珠百貨改造而成。
04.
“雙循環(huán)”利好政策支持
釋放擴(kuò)大奢侈品消費(fèi)市場
這次疫情之下，國內(nèi)消費(fèi)者境外消費(fèi)出現(xiàn)回流，國內(nèi)高端商場普遍受益，業(yè)績逆勢大幅增長，同時也讓不少世界奢侈
品牌看到國內(nèi)市場的巨大潛力。
加之國家適時調(diào)整多項(xiàng)政策，釋放擴(kuò)大內(nèi)需紅利，進(jìn)一步體現(xiàn)了內(nèi)循環(huán)消費(fèi)的巨大潛力。
LV、DIOR、GUCCI等奢侈品牌布局旗艦店、區(qū)域首店；高端購物中心、各大電商平臺則掀起更加激烈門店?duì)帄Z戰(zhàn)，可見
奢侈品品牌多渠道加碼中國市場的野心。
還不少定位高檔的購物中心，趁熱打鐵，已經(jīng)隨之調(diào)整開始圍擋重建，或積極引入品牌首店、旗艦店。
05.
“輕資產(chǎn)”解決行業(yè)難題
成為市場必然趨勢
此前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就一直存在重?cái)?shù)量輕質(zhì)量、重開發(fā)輕運(yùn)營的問題，商業(yè)資產(chǎn)價值普遍偏低。
特別是對于一些過于依賴高租金租賃模式的購物中心，在疫情期間面臨影院、劇場、娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)的密集型關(guān)店、停業(yè)的
環(huán)境下，承受了巨大壓力，弊端突現(xiàn)。
2020年，多數(shù)的頭部企業(yè)開始嘗試輕資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式，大悅城、萬達(dá)商管、華潤置地、新城控股、寶龍地產(chǎn)等代表企業(yè)在
今年均在加大輕資產(chǎn)項(xiàng)目的占比。
當(dāng)前，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式熱度不斷攀升，對比以往租賃模式，輕資產(chǎn)運(yùn)營具有較強(qiáng)的資源整合能力，和更好的抗壓能力。
企業(yè)思維也從甲方思維轉(zhuǎn)換到管理人和服務(wù)者思維，商業(yè)回歸運(yùn)營本質(zhì)，對于消費(fèi)者來說，也不失為一件大好事。
在未來，輕資產(chǎn)上市也大概率會成為行業(yè)的一個風(fēng)口。
06.
新晉、創(chuàng)新、網(wǎng)紅品牌成“新寵”
購物中心自營品牌開始發(fā)力
一方面，購物中心的空置率著實(shí)讓人頭疼，另一方面，也促進(jìn)了品牌業(yè)態(tài)的更新?lián)Q代，為購物中心注入了一股“新鮮血液”。
就業(yè)態(tài)層面來看，服裝零售類受創(chuàng)嚴(yán)重，但也有不少老牌國貨品牌“換面”后逆勢歸來；娛樂、體育熱度不退，特別是下
半年“熱血返場”，醫(yī)療健康、品質(zhì)生活的生活服務(wù)類的需求激增。
繼健身館、冰場之后，戶外體育項(xiàng)目騎行、滑雪、馬術(shù)、沖浪也逐漸進(jìn)入購物中心，還有幾個店鋪合起來的集合店，都為商
業(yè)空間提供新體驗(yàn)勢能。
還有一個有意思的現(xiàn)象是，除了傳統(tǒng)主力——餐飲，幾乎每座城市的購物中心中，新能源汽車、茶飲咖啡、高端奢侈品、國
貨美妝、網(wǎng)紅品牌占據(jù)了疫情之后租賃需求大頭，成為新晉租賃主力。
另一方面，越來越多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方開始發(fā)力自營品牌，賦能于輕資產(chǎn)模式的同時，提升購物中心的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
上海BFC外灘金融中心，就打造了自營健身、超市、文創(chuàng)等品牌，商業(yè)地產(chǎn)商自營品牌也將成為未來趨勢之一。
不得不說，在整個商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)中，唯有“品牌+場景”創(chuàng)新，才能真正獲得價值上的創(chuàng)新。
07.
室內(nèi)與室外界限愈發(fā)模糊
社交化、場景化、綠色化
不拘泥于“傳統(tǒng)盒子”的購物中心形式，模糊室內(nèi)室外界限，似乎也成為了一個趨勢。
主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，在建筑形式上，不一定禁錮在裙房加塔樓的樣子；另一層面，是對于室內(nèi)空間景觀化設(shè)計(jì)，
有可能相似的外觀“盒子”，推門進(jìn)去就別有洞天。
具有話題性、可持續(xù)性、融入性的商業(yè)空間。
08.
交通+社區(qū)的聚環(huán)效應(yīng)
TOD打造社區(qū)生活生態(tài)圈
隨著大城市交通規(guī)劃的迅猛發(fā)展，TOD商業(yè)也將成為受購物中心開發(fā)商重視的領(lǐng)域。
在商業(yè)存量以及一二線城市用地日趨緊張的雙重背景下，TOD商業(yè)模式擁有強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)和輻射半徑，擁有龐大
且穩(wěn)定的消費(fèi)客群，加之政府不斷出臺的利好政策，成為未來城市發(fā)展的必然趨勢。
依據(jù)TOD開發(fā)邏輯，城市軌道交通上的“微型城市”是TOD綜合體中不可缺少的一部分，商業(yè)依托于TOD強(qiáng)大的交通網(wǎng)，
同樣反哺TOD。
打造社區(qū)生活生態(tài)圈，構(gòu)建強(qiáng)大的聚環(huán)效應(yīng)，是國內(nèi)TOD綜合體的勢不可擋的發(fā)展方向。
萬科的天空之城系列更傾向于塑造“微型城市”的社區(qū)商業(yè)型模式，提出了融匯生態(tài)、人文、健康、便捷、智能的“未來
城市概念”。
但同時，因?yàn)槟壳伴_發(fā)周期長、規(guī)劃設(shè)計(jì)難度高、開發(fā)主體利益關(guān)系較為復(fù)雜，拉高了開發(fā)門檻，目前國內(nèi)入局玩家也僅
20家左右。其次，TOD模式勢能要放在更大的全局范圍去考量，如果沒有這樣意識，容易在業(yè)態(tài)和品牌上出現(xiàn)布局偏差。
在購物中心的運(yùn)營體系中，我們要關(guān)注的時間維度是從1天、2天......持續(xù)拓展到100天、1000天......
對于一個商業(yè)體的建成，需要預(yù)留足夠的空間和快速反應(yīng)能力，以應(yīng)對多個業(yè)態(tài)的重列組合，適應(yīng)市場需求進(jìn)行實(shí)時調(diào)整。
當(dāng)然，全世界都找不出一模一樣的兩個購物中心來，所謂的“時代潮流”、“成功模式”，也需要適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?、消費(fèi)人群
等重要因素重新構(gòu)建擁有“自我”的人貨場體系，凸顯差異與特色，形成深入人心的記憶點(diǎn)。
只要新技術(shù)層出不窮，淘汰自然也就一直不停。時代車輪滾滾向前，誰都難保自己不被無情碾壓。我們唯一的辦法，就是時刻
關(guān)注變化，跟上、利用那些變化。
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